Vous cherchez une location vacances Pays Basque autorisée sans craindre l’annulation surprise “pour raison réglementaire” ? Et si vous découvriez enfin où réserver sereinement pendant que 92 % des demandes sont refusées ?
Une location vacances au Pays Basque est autorisée si elle se situe hors des 24 communes en zone tendue, ou si elle bénéficie d’un statut légal comme résidence principale, gîte rural ou maison d’hôtes. Aux Aldudes et à Uhart-Cize, la location saisonnière reste 100 % conforme, sans compensation.
Quelles locations vacances sont encore autorisées au Pays Basque en 2025 ?
Les locations saisonnières restent autorisées au Pays Basque si elles respectent les règles CAPB : 120 jours pour une résidence principale, changement d’usage avec compensation pour une résidence secondaire, ou statut touristique permanent. Hors zone tendue, aucune compensation n’est exigée.
Qu’a changé la nouvelle réglementation depuis mars 2023 ?
Depuis mars 2023, la Communauté d’Agglomération du Pays Basque applique une réglementation stricte sur la location de courte durée.
Voici les points majeurs à connaître :
- 24 communes classées en zone tendue (Bayonne, Biarritz, Anglet, Bidart, etc.).
- Changement d’usage obligatoire pour les résidences secondaires.
- Compensation obligatoire : transformer un local commercial en logement équivalent.
- Sanctions lourdes : jusqu’à 50 000 € d’amende.
- Contrôles automatisés via les plateformes (Airbnb, Booking).
Cette réforme a transformé le marché en profondeur.
Résidence principale, résidence secondaire ou gîte : quelles différences ?
Toute résidence principale est autorisée à être loué 120 jours/an, après déclaration en mairie.
Dans le cas d’une résidence secondaire, la location est seulement possible avec changement d’usage et compensation.
Par contre, les gîtes ruraux, maisons d’hôtes et hébergements touristiques permanents ne sont pas concernés par la compensation. Ils continuent de jouir du statut légal durable de location saisonnière. C’est notamment le cas de nos gîtes dans les Aldudes et à Uhart Cize.
Comment vérifier qu’une location Pays Basque est légale ?
Points essentiels : numéro d’enregistrement, DPE valide, commune non soumise à compensation, statut clairement indiqué.
Découvrez les points essentiels à contrôler pour savoir qu’une location saisonnière au Pays Basque Reste légale:
- La commune : est-elle dans les 24 communes restrictives ?
- Le numéro d’enregistrement obligatoire (visible sur l’annonce).
- Le type d’usage : principal, secondaire, ou hébergement permanent.
- Le DPE : logements classés G interdits depuis 2025.
Pourquoi 92 % des demandes sont-elles refusées au Pays Basque ?
La quasi-totalité des demandes de location saisonnière est refusée car la CAPB impose une compensation pour les résidences secondaires dans 24 communes. Cette compensation étant économiquement irréalisable, l’offre légale s’effondre sur la côte.
Le principe de compensation : la raison principale des refus
Le principe de compensation oblige le propriétaire à transformer son local commercial en logement équivalent dans la même commune. Il doit être également de la même surface qu’avant et jouir d’un usage permanent.
Dans ce genre de situation, les travaux peuvent être des plus lourds et le projet devient économiquement impossible dans 99% des cas. Voilà la raison pour laquelle, il n’y a que très peu d’autorisations délivrées.
Quelles communes sont concernées par les restrictions strictes ?
Toutes les communes de la côte sont concernés par cette restriction.
Bayonne, Biarritz, Anglet, Bidart, Saint-Jean-de-Luz, Arbonne, Arcangues, Guéthary, Ciboure, Hendaye, Mouguerre… ainsi que les communes touristiques structurellement tendues.
Les Aldudes, Uhart-Cize, Saint-Étienne-de-Baïgorry n’en font pas partie toutefois.
Peut-on encore louer sur la côte basque en 2025 ?
Techniquement oui, mais seulement si le logement est une résidence principale. Il existe aussi des cas où la compensation a été accepté, mais ce qui est très rare.
Les voyageurs optant pour des hébergements non autorisés prend ainsi un risque réel d’annulation des réservations. En effet, les annonces des logements non autorisés seront supprimées.
Où trouver une location vacances autorisée sans risque en 2025 ?
Les locations autorisées se trouvent surtout dans le Pays Basque intérieur : Aldudes, Uhart-Cize, Basse-Navarre. Ces communes ne sont pas en zone tendue et permettent une location sans compensation, en toute conformité.
Pourquoi nos hébergements sont-ils 100 % légaux ?
Nos locations de vacances au Pays Basque restent autorisés pour les raisons suivantes:
- Situés hors zone tendue,
- Statut de gîtes ruraux / maison d’hôtes,
- Aucune compensation requise,
- Déclarations à jour, numéro d’enregistrement valide,
Par ailleurs, nous bénéficions d’une grande expérience de 20 ans d’exploitation touristique. Ce qui nous permet de rester conforme.
Vallée des Aldudes : la zone refuge pour la location autorisée
La vallée des Aldudes est aujourd’hui un des derniers territoires du Pays Basque où la location saisonnière est libre.
Ce qui permet de jouir de nombreux avantages, comme la nature préservée et la proximité Saint-Jean-Pied-de-Port.
Par ailleurs, les offres sont rares. Actuellement, il existe seulement 15 offres au total dans la région. Ce qui permet également de conserver des tarifs stables.
De leur côté, les voyageurs ne risque plus de faire face à une annulation réglementaire possible.
Ils peuvent aussi bénéficier de nombreux avantages:
- Séjour 100 % conforme,
- Disponibilités toute l’année (pas limité à 120 jours),
- Hébergements spacieux pour familles et groupes,
- Tarifs stables, sans surcharge liée à la rareté.
Et tout ceci, dans un cadre authentique dans la magnifique région des Pyrénées.
Découvrez notre guide complet sur la location vallée des Aldudes pour tout savoir sur cette destination préservée.
Pourquoi nos gîtes font partie des rares hébergements autorisés au Pays Basque ?
Nos gîtes sont situés hors zone tendue, bénéficient du statut de gîte rural, sont conformes depuis 20 ans et ne nécessitent ni compensation ni limitation. Ils comptent parmi les rares locations vacances Pays Basque autorisées sans risque.
Voici les éléments concrets qui garantissent la conformité totale de nos hébergements.
1. Une localisation hors zone tendue
Les Aldudes et Uhart-Cize ne figurent pas dans la liste CAPB des communes restreintes.
2. Un statut touristique permanent
Nos hébergements sont enregistrés comme gîtes ruraux et maison d’hôtes, une catégorie autorisée toute l’année.
3. 20 années d’activité conforme
Aucune annulation réglementaire depuis l’ouverture.
4. Capacités uniques pour les familles et groupes
Nous pouvons accueillir jusqu’à 35 personnes. Notre Triplex Aldude pour 2 à 6 personnes est idéal pour les couples et petites familles en quête d’une location 100% autorisée.
5. Une alternative fiable à la côte saturée
Proximité immédiate de Saint-Jean-Pied-de-Port, chemins de randonnée, vallée encore préservée.
Réservez votre séjour dans une location 100 % autorisée
Les Aldudes et Uhart-Cize font partie des rares communes où louer reste simple, stable et totalement légal. Nos quatre hébergements sont parmi les dernières locations vacances Pays Basque autorisées sans limite, sans compensation et sans risque d’annulation.
Vous profitez d’un séjour authentique, légal et serein, au cœur d’un des plus beaux territoires du Pays Basque intérieur.
Réservez dès maintenant votre hébergement 100 % autorisé et profitez d’un séjour sans mauvaise surprise.
FAQ
Les communes hors zone tendue CAPB comme Les Aldudes, Uhart-Cize, Banca et Saint-Étienne-de-Baïgorry autorisent la location toute l’année sans compensation ni quota. Aucune limite de nuitées ne s’applique dans ces territoires ruraux.
La zone tendue regroupe 24 communes côtières (Biarritz, Bayonne, Anglet, Saint-Jean-de-Luz, Bidart) où louer une résidence secondaire nécessite une autorisation de changement d’usage et une compensation obligatoire. Les restrictions visent à limiter la pénurie de logements permanents.
Oui, vous pouvez louer votre résidence principale maximum 120 jours par an, même en zone tendue. Une simple déclaration en mairie suffit avec obtention d’un numéro d’enregistrement. Aucune compensation n’est requise pour cette catégorie.
Déposez une demande auprès de la mairie avec plan, DPE, justificatif propriété et projet compensation (transformation bureau en logement). Les autorisations ont chuté de 92% depuis 2023. Délai réponse : 2-4 mois minimum.
Amende jusqu’à 50 000€ pour location illégale en zone tendue. La mairie peut exiger la cessation immédiate de l’activité et réclamer des dommages. Les plateformes (Airbnb, Booking) sont tenues de bloquer les annonces non conformes.
Oui, obligatoire partout au Pays Basque, même hors zone tendue. Déclarez votre meublé en mairie avec formulaire Cerfa, DPE et justificatifs. Le numéro (format 64XXX…) doit apparaître sur toutes vos annonces en ligne.
Non, les chambres d’hôtes (maximum 5 chambres, 15 personnes, petit-déjeuner inclus) ne sont pas soumises à la réglementation zone tendue. Elles restent autorisées partout avec simple déclaration en mairie et respect normes sécurité/accessibilité.
Privilégiez les locations hors zone tendue (Aldudes, vallées intérieures) ou résidences principales déclarées. Vérifiez le numéro d’enregistrement sur l’annonce. Nos 4 gîtes à Aldudes et Uhart-Cize sont 100% conformes, sans restrictions.
Aucune différence réglementaire. Les deux termes désignent la même activité : location meublée courte durée à une clientèle de passage. Mêmes obligations (enregistrement, DPE, zone tendue) quelle que soit l’appellation utilisée par le propriétaire.